В прошлом году на рынке застройщиков «ушел под воду один из титаников», печально известный бренд Urban Group. Рассказывать об «успехах» компании начинали задолго до краха одиночки в ютубе…
Репутация застройщика сегодня достаточно хрупкий капитал. Недавние банкротства показали, что доверять опасно даже застройщику с громким именем и огромным портфелем активов.
Репутацию застройщика сегодня оценить непросто. И если раньше казалось, что громкое имя, безупречная репутация и огромный портфель заказов и есть гарантия хорошего застройщика, то после недавних крупных банкротств (Су-155, Urban Group) все стало менее однозначно. Разгадать тайну репутации застройщика обычному покупателю теперь сложнее.
Что такое репутация, и из чего она состоит
Самое понятие «репутация застройщика» сегодня несколько расплывчато, говорит гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко.
Если говорить о ключевых индикаторах, то это опыт реализованных проектов и их качество, возможные задержки по срокам, благоустройство территорий. Однако, на практике эти данные получить сложно: на официальных сайтах застройщиков негативную информацию не найти (все создают позитивный фон вокруг проекта), а данные на пользовательских форумах далеко не всегда бывают достоверными и объективными, отмечает он.
Репутация застройщика сегодня – это, прежде всего, его известность. Девелопер с «именем», то есть обладатель бренда, который так или иначе фигурирует в позитивном ключе в СМИ, отраслевых сайтах, по радио или телевидению, всегда привлекает к себе больше внимания и пользуется большим доверием, чем никому неизвестная строительная компания.
«Причем это справедливо не только для клиентов, потенциальных дольщиков, но и для партнеров, подрядчиков и кредиторов. Известность конвертируется в доверие, узнаваемость бренда, внимание…»
По мнению председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, репутация застройщика – это один из ключевых факторов при выборе квартиры на первичном рынке. «И если еще два-три года назад этот фактор был важным примерно для четверти покупателей жилья, то после краха СУ-155 и Urban Group его значимость выросла более чем в два раза», – говорит она.
При этом, если раньше важнейшими критериями надежности были наличие реализованных проектов и большой стаж работы на рынке, то теперь на первый план выходят финансовая прозрачность и соответствие обещаний их реальной реализации.
Действительно, недавнее банкротство Urban Group и Су-155 доказали, что размер застройщика не говорит о его надежности… Хотя довольно крупный портфель застройщика дает возможность ему попасть в категорию «too big to fail». Это означает, что в случае возникновения проблем, решением вопроса могут заняться на федеральном уровне, с привлечением средств федерального бюджета.
«Именно это произошло и с Urban Group. В таком случае вопрос «достроят ли объект» переходит в вопрос «когда его достроят», – отмечает глава РАСК.
Сами девелоперы утверждают, что для них репутации – это доверие. Прежде всего, это уровень доверия покупателей, а также партнеров, подрядчиков и кредиторов, говорит гендиректор Level Group Кирилл Игнахин. «Чем лучше репутация, тем легче выстраивать отношения со всеми ключевыми агентами процесса строительства жилья», – говорит он. Сегодня в Москве работает свыше 120 девелоперов, но большинство покупателей выбирают проекты десятка застройщиков, в основном крупных. По его мнению, репутация это не бонус, который продается вместе с квартирой и включен в стоимость, а кредит, который открывают для застройщика клиенты, партнеры, отраслевые эксперты.
По мнению гендиректора Tekta Group Романа Сычёва, репутация – это отзывы и впечатления клиентов. Потому что главный судья, который оценивает качество, соотносит заявленные характеристики проекта с реальным исполнением, составляет мнение о работе застройщика – это покупатель. Главный репутационный ресурс застройщика – это портфель завершенных и реализуемых проектов, добавляет он.
Заработать репутационные баллы
Сами девелоперы прикладывают немало усилий для зарабатывания репутационных баллов: в ход идет реклама (на нее девелоперы готовы тратить десятки, а порой и сотни миллионов рублей), участие в больших конференциях, туры на стройплощадки, взаимодействие со СМИ.
Девелоперы стремятся работать со своей репутацией, поэтому практически у всех крупных компаний есть своя пресс-служба, которая взаимодействует с деловыми и отраслевыми СМИ. Изучая застройщика, его проекты и бизнес, покупатели так или иначе находят различные публикации в СМИ с участием девелопера и его спикеров. Все это повышает узнаваемость и доверие.
К работе над имиджем можно отнести и регулярное информирование дольщиков и потенциальных покупателей о ходе строительства – на сайтах и в соцсетях.
«Дольщиков ничто так не радует, как сообщение о том, что в рамках проекта сдан детсад/окончен очередной работ монтажных работ/введен в эксплуатацию один из корпусов», говорит один из девелоперов.
При этом работа над репутацией может отличаться у девелоперов, работающих в масс-маркете и бизнес-классе, отмечает глава РАСК. В первом случае это практически полностью «холодная реклама»: баннеры, контекстная, размещение в газетах и журналах. Для девелоперов, строящих проекты более высокого класса, формирование репутации выходит в оффлайн: это спонсирование различных привилегированных мероприятий, на которые приходит целевая аудитория, и организация собственных (например, таких было немало в рамках ЧМ-2018, когда застройщики устраивали трансляции).
«Рекламные бюджеты в среднем составляют от двух до пяти процентов от стоимости всего проекта, за год объем на один объект может достигать десятков миллионов рублей, а в некоторых случаях и сотни миллионов рублей», – говорит Николай Алексеенко.
Однако переплачивать за репутацию покупателю не придется, уверены эксперты. Цены у застройщика с именем, как и у небольшого девелопера, будут определяться рынком.
Именно за счет оптимального сочетания цена-качество они и обеспечивают себе стабильную динамику продаж. Нередко самые низкие цены устанавливают застройщики, у которых дела идут неважно, предупреждает она. За счет привлекательной стоимости они рассчитывают обеспечить быстрый приток финансирования, а в итоге не всегда справляются с обещаниями.
Хрупкий капитал
Для самого покупателя репутация является одним из ключевых факторов при выборе квартиры. По данным «Бест-Новострой», этот критерий входит в пятерку самых важных.
Сначала покупатель оценивает стоимость будущей квартиры, ее площадь и планировку, местоположение и транспортную доступность. Если его все это устраивает, он начинает выбирать застройщика. И конечно, вероятность того, что он предпочтет девелопера с именем, гораздо выше.
«Мы проводили специальные исследования этого вопроса среди наших клиентов, и они показали, что 68% покупателей в качестве самого важного критерия выбора проекта ставят надежность (репутацию) застройщика», — отмечает специалист по недвижимости.
При этом, в последнее время именно этот критерий воспринимается весьма противоречиво. «Это связано с крахом двух крупных застройщиков, которые в целом обладали хорошей репутацией. То есть мы имеем дело со своеобразным кризисом доверия», – сообщает наш источник.
Репутация сегодня достаточно хрупкий капитал, и оценить его порой непросто, говорят эксперты.
На что обратить внимание
Говорить о хорошей репутации застройщика сложно, если у него, например, проблемы с документацией. Поэтому эксперты в первую очередь советуют обратить именно на этот пункт: у девелопера должны быть все разрешительные документы, наличие аккредитации в крупных банках, данные о нем на сайтах местных органов власти.
Надо проверить наличие на сайте проектной декларации, разрешительной документации, типового договора долевого участия. Нужно посмотреть число изменений к проектной декларации, возможно, уже на текущий момент срок ввода неоднократно переносился.
«Крайне важно наличие на сайте заключения местных органов власти о соответствии застройщика и проектной декларации, установленным законодательством требованиям»
Если строительство объекта началось после октября 2017 года, то застройщик должен отчислять взносы в Фонд защиты дольщиков. Эти данные можно проверить на сайте Фонда.
Также необходимо оценить информационный фон, который окружает его деятельность. «Если она сопровождается скандалами, судебными разбирательствами, спорами с властями, то это первый серьёзный признак негативной репутации», – говорит Кирилл Игнахин.
Управляющий партнер компании «Метриум» советует покупателю сочетать все возможные инструменты изучения бизнеса застройщика: изучить портфель проектов, информационный фон, официальные документы, ездить на стройку, посмотреть на нее в динамики. Только получив максимум сведений, можно составить объективную картину, говорит она.
Организацию застройщика, с которой вы хотите заключить договор, необходимо проверить по ИНН в сервисах ФНС, где нужно обратить внимание на периодичность смены учредительных документов, дату её регистрации, непосредственного учредителя (проверив фамилию учредителя на сопричастность к другим бизнес проектам), советует эксперт Ассоциации юристов России Александр Гречанинов.
По ИНН застройщика можно посмотреть наличие заявлений о банкротстве или нарушении прав кредиторов (в том числе, дольщиков) на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Всю картотеку судебных дел можно посмотреть на сайте Арбитражного суда (к примеру, при взаимодействии с подрядчиками).
Также можно проверить застройщика в реестре НОСТРОЙ для выявления членства в строительном СРО (если он является непосредственным хозяйствующим застройщиком), а также проверить в едином реестре застройщиков, отмечает юрист.
Имея кадастровый номер участка, стоит запросить у Росреестра выписку ЕГРН. В ней можно посмотреть, какими темпами идут продажи на конкретном объекте (участок находится в залоге под договора ДДУ).
На сайтах региональных департаментов строительства существуют реестры неблагонадежных застройщиков, необходимо посмотреть факт наличия в данных реестрах, добавляет глава РАСК. Нелишним будет и помощь профессиональных риелторов, говорят эксперты.
При этом, анализ даже такого большого объема информации не гарантирует абсолютно точную оценку застройщика и его безупречную репутацию. Но все же лучше доверяя, проверять, чем потом разочаровываться в репутации застройщика.
